Kto pokrywa koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości 2025?

Decyzja o sprzedaży lub zakupie nieruchomości to zazwyczaj prawdziwy emocjonalny rollercoaster – od euforii po stres związany z formalnościami. W tym skomplikowanym labiryncie procesów jedna kwestia często pozostaje niedoceniona lub wręcz ignorowana, dopóki nie stanie się palącym problemem: kto pokrywa koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości. Zrozumienie tego zagadnienia jest kluczowe, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych i zapewnić płynność transakcji. W skrócie, ogólny zwyczaj rynkowy wskazuje, że to kupujący ponosi większość kosztów notarialnych, choć strony mogą się umówić inaczej. Ale czy to aby na pewno takie proste? Zanurzmy się głębiej w świat opłat i przepisów, aby rozwiać wszelkie wątpliwości i poznać pełen obraz sytuacji.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania składają się z taksy notarialnej, czyli kosztów sporządzenia aktu notarialnego oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Często kupując nieruchomość, bierzemy pod uwagę jej cenę netto, wysokość miesięcznych rat kredytu i codzienne koszty utrzymania. Mało kto pamięta o szczegółowych kosztach notarialnych. W Polsce, w przeważającej większości przypadków, to na kupującym spoczywa ciężar pokrycia tych opłat, co wynika z przyjętej praktyki rynkowej, choć przepisy prawa cywilnego teoretycznie pozwalają na swobodne kształtowanie tego rodzaju ustaleń.

Warto zwrócić uwagę, że choć przyjęta praktyka obciąża kupującego, to nie jest to regulowane żadnym konkretnym przepisem prawnym nakazującym taki podział. Jest to raczej ugruntowany zwyczaj, który wynika z faktu, że to kupujący jest stroną, która "uzyskuje" nieruchomość i w jej interesie leży formalne uregulowanie własności. W praktyce rynkowej rzadko spotyka się, aby sprzedający ponosił znaczną część tych kosztów, choć zawsze istnieje przestrzeń na negocjacje. Warto jednak pamiętać, by wszelkie ustalenia dotyczące podziału kosztów były jasno określone w umowie przedwstępnej lub od razu w akcie notarialnym, aby uniknąć nieporozumień na późniejszym etapie transakcji.

Taksa notarialna – kto płaci przy sprzedaży nieruchomości?

Jednym z najistotniejszych elementów kosztów notarialnych przy zakupie nieruchomości jest taksa notarialna. To opłata, którą notariusz pobiera za swoje usługi, w tym za sporządzenie aktu notarialnego kupna-sprzedaży, który jest niezbędnym dokumentem do przeniesienia własności nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie jest dowolna; jest ona ściśle regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W praktyce oznacza to, że choć notariusze mogą pobierać opłaty niższe od maksymalnych stawek, to nigdy nie mogą ich przekroczyć. Interesujące jest, że w przypadku zakupu mieszkania lub domu, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, notariusze mogą naliczyć opłatę nie wyższą niż 50% stawki maksymalnej, co stanowi pewne ułatwienie dla stron transakcji.

Zasady naliczania taksy notarialnej

Stawka taksy notarialnej jest uzależniona od wartości przedmiotu czynności prawnej, czyli w tym przypadku od ceny sprzedaży nieruchomości. Im wyższa wartość nieruchomości, tym wyższa taksa, choć obowiązują progi kwotowe i odpowiednie odsetki. Przykładowo, dla nieruchomości o wartości powyżej 2 000 000 zł taksa notarialna wynosi 6770 zł plus 0,2% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 25 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych między osobami z I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn – nie więcej niż 7 500 zł. Wartość nieruchomości jest zawsze podstawą do obliczenia taksy. Nawet gdy mieszkanie jest kupowane na przykład za 300 000 zł, to taksa notarialna nie przekroczy 1910,55 zł. To jest wynik obliczenia z tabeli maksymalnych stawek: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Do tej kwoty, w celu poznania pełnych kosztów, należy zawsze doliczyć 23% podatku VAT.

Praktyka rynkowa i negocjacje

Mimo że notariusze są związani maksymalnymi stawkami, w praktyce często spotyka się, że kancelarie pobierają kwoty bliskie lub równe tym maksymalnym. Nie oznacza to jednak, że nie można spróbować negocjować taksy notarialnej, zwłaszcza przy transakcjach o wysokiej wartości. W dobie dużej konkurencji między kancelariami notarialnymi, niektórzy notariusze są skłonni do pewnych ustępstw, aby pozyskać klienta. Zawsze warto zebrać kilka wycen od różnych kancelarii przed podjęciem ostatecznej decyzji. Koszty notarialne zakupu mieszkania będą w zasadzie takie same w każdej kancelarii, ponieważ notariusze ustalają ich wysokość na podstawie ministerialnych tabel.

Kto faktycznie płaci taksę notarialną?

Jak wspomniano, w przyjętej praktyce rynkowej to kupujący ponosi koszt taksy notarialnej. Argumentuje się to tym, że to nabywca ma główny interes w formalnym przeniesieniu własności i umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego. Jest to swoisty "kalkulator" doliczany do ceny zakupu. Sprzedający, choć korzysta z usługi notarialnej w sensie zabezpieczenia transakcji, w rzadszych przypadkach partycypuje w tym koszcie, chyba że strony umówią się inaczej w drodze negocjacji. Ważne jest, by te ustalenia były zawarte w umowie przedwstępnej lub od razu w akcie notarialnym, by uniknąć nieporozumień. Podział kosztów notariusza przy sprzedaży nieruchomości to element negocjacji.

Na przykładzie, jeśli para kupuje swoje wymarzone mieszkanie za 500 000 zł we Wrocławiu, taksa notarialna wyniesie wówczas około 2 200 zł netto (1010 zł + 0,4% * (500 000 zł - 60 000 zł), co daje 1010 zł + 1760 zł = 2770 zł brutto z VAT, doliczyć opłatę nie wyższą niż 50% stawki maksymalnej). Do tego dochodzi podatek VAT w wysokości 23%, czyli dodatkowe 506 zł. Łącznie, taka taksa notarialna wyniesie niecałe 2 706 zł. To istotna kwota, którą należy uwzględnić w budżecie zakupu. Należy pamiętać, że te same zasady dotyczą obliczania kosztów notarialnych kupna działki budowlanej czy rekreacyjnej.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) a sprzedaż nieruchomości

Oprócz taksy notarialnej i podatku VAT, w zależności od tego, czy nieruchomość jest nabywana na rynku pierwotnym czy wtórnym, kupujący musi liczyć się z koniecznością uiszczenia Podatku od Czynności Cywilnoprawnych (PCC). Ten podatek, a konkretnie podatek od umowy sprzedaży nieruchomości, może stanowić znaczący odsetek całkowitych kosztów notarialnych przy sprzedaży nieruchomości. Wartość PCC wynosi 2% od ceny zakupu nieruchomości, co oznacza, że przy transakcji wartej 500 000 zł, kupujący musi zapłacić dodatkowe 10 000 zł. Jest to opłata, która często zaskakuje nieprzygotowanych nabywców, którzy skupiają się wyłącznie na cenie mieszkania.

Kto płaci PCC i kiedy?

W przypadku sprzedaży nieruchomości, obowiązek zapłaty PCC spoczywa na kupującym. Jest to jedno z fundamentalnych zasad i praktycznie nie podlega negocjacjom między stronami. Podatek ten należy uiścić w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego, czyli zwykle od dnia sporządzenia aktu notarialnego, przenoszącego własność nieruchomości. Co ważne, podatek ten jest zazwyczaj pobierany przez notariusza w momencie podpisywania aktu notarialnego, a następnie notariusz, jako płatnik podatku, przekazuje go do właściwego urzędu skarbowego. Dzięki temu kupujący nie musi się martwić o samodzielne rozliczenie i terminową wpłatę.

Księgowy koszmar czy ulga?

Wyobraź sobie panią Annę, która właśnie sfinalizowała zakup swojego pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. Cieszac się z sukcesu, nagle zdaje sobie sprawę, że oprócz kredytu i taksy notarialnej, czeka ją jeszcze spory wydatek w postaci PCC. Na szczęście, notariusz uprzedził ją o tym koszcie i pobrał go od razu, co uchroniło ją przed stresem związanym z samodzielnym rozliczeniem z fiskusem. Dla wielu osób, możliwość załatwienia wszystkich formalności "pod jednym dachem" kancelarii notarialnej jest sporym ułatwieniem i minimalizuje ryzyko popełnienia błędów proceduralnych. To jest prawdziwa wartość dodana usługi notarialnej.

Zwolnienia i wyjątki

Istnieją pewne wyjątki od reguły, kiedy nabywca jest zwolniony z obowiązku zapłaty PCC. Najważniejsze z nich to zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera. W takim przypadku, sprzedaż jest objęta podatkiem VAT (stawka 8% dla lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 mkw. i 23% dla pozostałych), a podatek od czynności cywilnoprawnych nie jest naliczany. To jedna z głównych różnic w całkowitych kosztach między zakupem nowego a używanego mieszkania. Inne zwolnienia dotyczą specyficznych sytuacji, takich jak nabycie mieszkania komunalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Warto każdorazowo sprawdzić, czy nie przysługują nam jakieś ulgi lub zwolnienia, które mogą znacząco obniżyć łączne koszty przeniesienia własności nieruchomości.

Podsumowując, PCC to jeden z największych jednorazowych wydatków podczas zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, który w całości pokrywa kupujący. Jego wysokość, obliczana jako 2% wartości transakcji, jest stała i nie podlega negocjacjom. Uiszczenie go u notariusza w momencie podpisywania aktu jest standardową i wygodną praktyką.

Inne opłaty notarialne przy sprzedaży nieruchomości: wypisy i opłaty sądowe

Poza taksą notarialną oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), w procesie sprzedaży nieruchomości pojawiają się również inne, często pomijane, ale równie ważne opłaty. Mowa tu przede wszystkim o kosztach sporządzenia wypisów aktu notarialnego oraz opłatach sądowych, które są niezbędne do prawidłowego wpisania nowego właściciela do księgi wieczystej. Choć ich kwoty są zazwyczaj niższe niż taksa czy PCC, sumarycznie mogą stanowić odczuwalną część budżetu, stąd ich świadomość jest kluczowa dla pełnego zrozumienia całościowych kosztów notarialnych przy transakcji nieruchomości.

Wypisy aktu notarialnego – ile i dlaczego?

Akt notarialny sprzedaży nieruchomości jest sporządzany w jednym oryginalnym egzemplarzu, który przechowywany jest w kancelarii notarialnej. Strony transakcji – zarówno sprzedający, jak i kupujący – otrzymują tzw. wypisy aktu, które są wiernymi kopiami oryginału. Standardowo, wypisy te są niezbędne dla obu stron umowy, dla sądu wieczystoksięgowego (w celu wpisu nowego właściciela), a czasem także dla innych instytucji, np. banku udzielającego kredytu hipotecznego. Koszt jednego wypisu ustalany jest na podstawie ministerialnych stawek i wynosi zazwyczaj 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę, powiększony o 23% VAT. Liczba stron aktu notarialnego może być różna, zależna od złożoności transakcji i ilości załączników, co bezpośrednio wpływa na ostateczną cenę wypisów. Na przykład, akt notarialny dotyczący sprzedaży mieszkania o wartości 400 000 zł, składający się z 15 stron, będzie wymagał od każdej ze stron pokrycia kosztu wypisów rzędu około 110,70 zł brutto (15 stron x 6 zł/stronę + 23% VAT).

Kto płaci za wypisy? Zazwyczaj wypisy są opłacane przez stronę, która je otrzymuje i potrzebuje. W praktyce, kupujący będzie potrzebował więcej wypisów – dla siebie, dla sądu wieczystoksięgowego i ewentualnie dla banku. Sprzedający zaś zazwyczaj potrzebuje jednego wypisu, dla własnej dokumentacji. Niemniej jednak, podział kosztów wypisów notarialnych jest również kwestią umowną i może być przedmiotem negocjacji. Zdarza się, że kupujący pokrywa wszystkie koszty wypisów, zwłaszcza jeśli to jego potrzeby dominują liczbę sporządzanych kopii.

Opłaty sądowe – ostateczny etap sfinalizowania

Po podpisaniu aktu notarialnego i zapłaceniu PCC, kolejnym, nieodzownym krokiem jest złożenie wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości. Jest to czynność, która formalnie potwierdza zmianę właściciela w publicznym rejestrze. Wniosek ten, wraz z oryginałem aktu notarialnego, składa notariusz w imieniu kupującego do właściwego sądu rejonowego – wydziału ksiąg wieczystych. Każdy taki wpis wiąże się z opłatami sądowymi, które są stałe i niepodlegające negocjacjom, a ich wysokość reguluje ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł. Dodatkowo, jeśli dla nieruchomości ma być założona nowa księga wieczysta (co zdarza się rzadko, np. przy wyodrębnieniu lokalu), doliczyć należy opłatę w wysokości 100 zł za jej założenie.

Opłaty sądowe zawsze ponosi kupujący, jako że to on jest beneficjentem wpisu do księgi wieczystej, potwierdzającego jego prawo własności. Notariusz, jako pełnomocnik, pobiera te opłaty wraz z pozostałymi kosztami transakcji i przekazuje je do sądu. Stanowi to ostateczną pieczęć w procesie nabycia nieruchomości, bez której nawet podpisany akt nie daje pewności co do pełnej własności. Znaczenie wpisu do księgi wieczystej jest niebagatelne, gdyż to właśnie ona stanowi bezsporną podstawę do ustalenia stanu prawnego nieruchomości, chroniąc nabywcę przed roszczeniami osób trzecich. Dlatego też, zrozumienie i budżetowanie tych opłat powinno być priorytetem dla każdego, kto planuje zakup nieruchomości.

Umowa przedwstępna a koszty notarialne

Zanim dojdzie do finalnej sprzedaży nieruchomości i podpisania aktu notarialnego, w wielu przypadkach strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Jest to dokument, który zobowiązuje obie strony do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej – właściwego aktu sprzedaży. Choć umowa przedwstępna może być zawarta w formie zwykłej pisemnej, co nie rodzi żadnych dodatkowych kosztów notarialnych, to dla większego bezpieczeństwa prawnego i możliwości dochodzenia roszczeń w przypadku niewykonania umowy, często sporządza się ją w formie aktu notarialnego. Pojawia się wówczas zasadnicze pytanie: kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza i jakie są z tym związane koszty?

Koszty sporządzenia umowy przedwstępnej notarialnej

Sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego również wiąże się z opłatą w postaci taksy notarialnej. Jej wysokość jest ustalana na podobnych zasadach co taksa za umowę sprzedaży – czyli zależy od wartości nieruchomości, choć zazwyczaj notariusz pobiera opłatę nie wyższą niż połowa stawki maksymalnej dla umowy sprzedaży. Oznacza to, że jeśli notariusz za akt sprzedaży pobrałby np. 2000 zł taksy, to za umowę przedwstępną może pobrać maksymalnie 1000 zł. Do tego należy doliczyć 23% VAT od taksy i koszt wypisów aktu notarialnego (zwykle po 6 zł za stronę + VAT). Te koszty, choć niższe niż przy umowie przeniesienia własności, muszą być uwzględnione w budżecie transakcji.

Kto ponosi koszty umowy przedwstępnej?

Odpowiedź na pytanie, kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza, nie jest tak jednoznaczna jak w przypadku aktu sprzedaży. W praktyce rynkowej, koszty te są bardzo często dzielone po połowie między kupującego i sprzedającego. Jest to logiczne rozwiązanie, gdyż umowa przedwstępna zabezpiecza interesy obu stron, dając im pewność co do przyszłej transakcji. Sprzedający zyskuje gwarancję, że kupujący jest poważnie zainteresowany i nie wycofa się z transakcji bez konsekwencji, a kupujący ma pewność, że nieruchomość zostanie dla niego zarezerwowana. W niektórych przypadkach, zwłaszcza gdy to jedna ze stron bardziej nalega na notarialną formę umowy przedwstępnej, może ona zaproponować pokrycie całości kosztów. Przykładowo, jeśli kupujący ubiega się o kredyt bankowy i bank wymaga notarialnej umowy przedwstępnej od kredytobiorcy, to częściej kupujący ponosi te koszty w całości, ponieważ to on czerpie z tego największą korzyść.

Warto zwrócić uwagę, że sam notariusz nie jest stroną w sporze o to, kto ma zapłacić. Jego zadaniem jest sporządzenie dokumentu i pobranie należnej opłaty. Kwestia podziału kosztów jest zawsze sprawą do indywidualnych ustaleń między kupującym a sprzedającym. Wszelkie ustalenia dotyczące podziału tych kosztów powinny być jasno określone w samej umowie przedwstępnej, aby uniknąć późniejszych nieporozumień. Negocjowanie podziału kosztów umowy przedwstępnej notarialnej jest standardową procedurą, a otwarta komunikacja między stronami jest kluczem do sukcesu.

Niezależnie od tego, kto finalnie pokryje koszty, zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest zalecane ze względu na jej moc prawną. Daje to stronom możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, co nie jest możliwe w przypadku umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej. Jest to więc inwestycja w bezpieczeństwo i spokój ducha obu stron transakcji.

Q&A - Najczęściej zadawane pytania o koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości

Kto zazwyczaj ponosi koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości?

Zazwyczaj to kupujący ponosi większość kosztów notarialnych, w tym taksę notarialną i podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), choć przepisy prawa cywilnego teoretycznie pozwalają na swobodne kształtowanie ustaleń między stronami. Jest to ugruntowana praktyka rynkowa.

Co to jest taksa notarialna i od czego zależy jej wysokość?

Taksa notarialna to opłata za sporządzenie aktu notarialnego. Jej wysokość jest regulowana Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości przedmiotu czynności prawnej (ceny nieruchomości). Notariusze mogą naliczyć opłatę nie wyższą niż 50% stawki maksymalnej, plus podatek VAT.

Czym jest Podatek od Czynności Cywilnoprawnych (PCC) i czy zawsze trzeba go płacić?

PCC to podatek wynoszący 2% wartości nieruchomości, płacony przy zakupie na rynku wtórnym. Nie trzeba go płacić przy zakupie nieruchomości od dewelopera (rynek pierwotny), ponieważ transakcja jest wtedy objęta podatkiem VAT.

Jakie inne opłaty notarialne mogą się pojawić przy sprzedaży nieruchomości?

Poza taksą i PCC, mogą pojawić się koszty wypisów aktu notarialnego (zazwyczaj 6 zł netto za stronę + VAT) oraz opłaty sądowe za wpis prawa własności do księgi wieczystej (200 zł).

Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza?

Koszty sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego często są dzielone po połowie między kupującego i sprzedającego, choć zawsze jest to kwestia indywidualnych ustaleń między stronami.